خدمات سما سدید | خدمات مدیریت و اجرا
همه کسانی که در حیطه ساخت و ساز کار کرده اند ممکن است در مورد مدیریت پیمانکاری ساخت اطلاعاتی داشته باشند اما اینکه چرا از قرارداد مدیریت پیمان ساخت استفاده میشود و یا این قرارداد برای چه کاری از پروژه های ساختمانی ضروری است اطلاعی نداشته باشید. برخلاف تصور همه پروژه های ساختمانی به مدیر ساخت احتیاج ندارند. همین امر موجب گمراهی افراد خارج از صنعت ساخت و ساز میشود.
پروژه های ساختمانی در ابعاد کوچک وجود دارد اما از پیچیدگی کمی برخوردارند. در این نوع پروژه ها معمولا از یک پیمانکار عمومی استفاده می شود. کار و وظیفه پیمانکار عمومی شبیه وظایف کاری مدیر ساخت است، اما در عین حال تفاوت هایی هم دارد که نقش مدیران ساخت بسیار حیاتی است. در این مقاله از کاوش فردا به توضیح مدیریت پیمان ساخت، کاربرد، مزایا و معایب و ویژگی های آن پرداخته ایم و در اینجا متوجه خواهید شد که چرا به مدیریت پیمان برای پروژه های ساختمانی نیاز است.
یکی از بهترین روش ها برای عملیاتی کردن ایده اجرای یک پروژه ساختمانی استفاده از مدیریت پیمان ساخت است. بسیاری از افراد هستند که می توانند هزینه های مراحل مختلف یک پروژه را تامین کنند و در این بین به کسی نیاز دارند که امورات عملیاتی و اجرایی کار را بر عهده بگیرد. مراحل ساخت پروژه، شبیه به مشارکت در ساخت خواهد بود. اما سازنده، مسئول پرداخت هزینه های ساخت نیست در این بین قراردادی به نام مدیریت پیمان ساخت استفاده می شود. مدیریت پیمان به معنای مدیریت کردن عملیات پیمانکاری است. پیمانکار همان سازنده ساختمان است که متعهد می شود پروژه ساخت و ساز را با شرط و شروط هایی که بین خودش و کارفرما حاکم است را مدیریت و آن را اجرایی کند.
مدیریت پیمان ساخت یک نوع قراردادی برای اجرای پروژه است که کارفرما همه امور مربوط به برنامه ریزی و مدیریت اجرای پروژه را به شخص حقیقی یا حقوقی می سپارد. پیمانکار مدیریت پروژه، درصدی از هزینه های ساخت و ساز را به عنوان حق الزحمه دریافت می کند. در قراردادی که در مدیریت پیمان بسته میشود هر دو طرف قرارداد نفع می برند. بدین صورت که کارفرما برای ساخت پروژه هزینه کمتری پرداخت می کند. زیرا مدیریت و برنامه ریزی پیمانکار به صورتی است که بهترین کیفیت را با کمترین هزینه ها اجرایی کند. از طرفی این قرارداد به نفع پیمانکار هم می باشد. چرا که تنها مدیریت پروژه را به عهده داشته و هزینه ای جهت ساخت پروژه پرداخت نمی کند.
در انواع قرارداد مدیریت پیمان توافق بین مشتری و مدیریت که احتمالاً هم فعالیت های پیش از ساخت و هم فعالیت های ساخت و ساز را پوشش می دهد، همراه با اخطاریه برای ادامه بین این دو قرار میگیرد که پیش از آن نمیتوان قرارداد کار را صادر کرد. علاوه بر این، مشتری احتمالاً شرایط قرارداد کار و هرگونه الزامی برای ضمانت های قرارداد کار را تعریف میکند.
اگر پیمانکار در انواع قرارداد مدیریت پیمان، از انجام کار خودداری کند و یا کارمزدی بابت کار اضافه درخواست کند در دادگاه مدیریت پیمان قادر به اثبات ضرر و زیان نیست. زیرا ضرر به سادگی به مشتری منتقل می شود و بنابراین مشتری است که متحمل خسارت شده است. این امر تمایل مشتریان به درخواست ضمانت های مستقیم از هر پیمانکار را افزایش داده است.
در انواع قرارداد مدیریت پیمان، پرداخت به مدیریت پیمان بر اساس هزینه های ثابت یا متغیر (هزینه های مربوط به قرارداد)، به اضافه درصدی کارمزد، کارمزد ثابت یا بر اساس هزینه هدف امکان پذیر است. هنگام شرایط انتصاب باید در مورد آنچه که قرار است توسط مدیریت پیمان ارائه شود (مانند ارائه تسهیلات سایت) و اینکه آیا فعالیت ها شامل خدمات پیش از ساخت یا ساخت و ساز هستند، مشخص باشد
مهمترین جنبه انتخاب مدیریت پیمان، کیفیت و هزینه تیم مدیریت پروژه است که آن ها ارائه می دهند. رهبر تیم، مدیر مالی و برنامه ریز در طول فرآیند و همچنین مدیر تولید میدانی در مرحله ساخت و ساز بسیار مهم هستند. در انواع قرارداد مدیریت پیمان، هزینه های کارکنان در طول ساخت احتمالاً بین 12 تا 17 درصد هزینه های ساخت و ساز خواهد بود، اما کیفیت و اثربخشی کارکنان به راحتی می تواند نتیجه مالی کل پروژه را تا ۱۰ درصد تغییر دهد.
یک جلسه ساختگی با مشاوران و اعضای ارشد تیم پروژه پیشنهادی مدیریت پیمان می تواند ابزار موثری برای کشف نحوه عملکرد یک تیم تحت فشار باشد. این کار تنها زمانی باید انجام شود که نامزدهای احتمالی به دو یا سه نفر کاهش یافته باشند. این روش اغلب منجر به یک تصمیم انتخابی می شود که به اتفاق آرا است.
انواع قرارداد مدیریت پیمان با انواع قرارداد مدیریت ساخت و ساز متفاوت است. زیرا مدیریت پیمان مستقیماً با پیمانکاران قرارداد می بندد، در حالی که مدیران ساخت و ساز فقط قراردادهای تجاری را مدیریت می کنند و خود قراردادها توسط مشتری تنظیم می شود.
تفاوت آن ها از نظر حقوقی این است که، مدیریت پیمان به عنوان یک اصل و مدیر ساخت و ساز به عنوان یک عامل عمل می کند. این بدین معناست که در انواع قرارداد مدیریت پیمان، کارفرما فقط یک قرارداد برای اجرا دارد، در حالی که در مدیریت ساخت و ساز میتواند قراردادهای زیادی برای کارفرما وجود داشته باشد، با این وجود، مالک ممکن است از پیمانکاران ضمانت هایی بخواهد تا بتوانند مستقیماً از آن ها شکایت کنند، به عنوان مثال، در صورت ورشکستگی مدیریت پیمان.
در بین مهندسین عمران و معماری یکی از دشوارترین پروژه ها پروژه های ساختمانی است. به این دلیل که پروژه های ساختمانی مسائل و مشکلات پیچیده ای از قبیل سختی های فنی و اجرایی، تنوع تخصص های مورد نیاز، لزوم هماهنگی بین طراحی در مراحل معماری، سازه و تاسیسات و شرایط اجرایی، حجم بسیار زیاد فعالیت ها و تعدد افراد، سازمان ها و صنایع درگیر در پروژه دارند. محدودیت های منابع، قوانین سخت گیرانه آیین نامه ها و زمان بندی فشرده اجرای پروژه ها در پروژه های ساختمانی آن ها را دشوارتر هم می کند. تنها یک راه حل برای مشکلات پروژه های عمرانی وجود دارد آن هم مدیریت پیمان ساخت است. مدیریت پیمان سال هاست که در صنعت ساختمان سازی به کار گرفته میشود و همه این مشکلات و گرفتاری ها را جبران می کند.
یکی دیگر از کاربردهای مدیریت پیمان ساخت مناسب بودن این نوع قرارداد برای پروژه هایی است که کارفرما قدرت پرداخت هزینه های پروژه را دارد. همان طور که در بالا شرح داده شد در این قرارداد هر دو طرف سود می برند. به این صورت که کارفرما هزینه بالاسری به مدیر پیمان پرداخت نمی کند و تنها هزینه مدیریت پروژه، نیروی انسانی، ابزارآلات و تجهیزات را پرداخت می کند و از سوی دیگر مدیر پیمان هم هزینه ای برای اجرای پروژه پرداخت نمی کند.
در بین مهندسین عمران و معماری یکی از دشوارترین پروژه ها پروژه های ساختمانی است. به این دلیل که پروژه های ساختمانی مسائل و مشکلات پیچیده ای از قبیل سختی های فنی و اجرایی، تنوع تخصص های مورد نیاز، لزوم هماهنگی بین طراحی در مراحل معماری، سازه و تاسیسات و شرایط اجرایی، حجم بسیار زیاد فعالیت ها و تعدد افراد، سازمان ها و صنایع درگیر در پروژه دارند. محدودیت های منابع، قوانین سخت گیرانه آیین نامه ها و زمان بندی فشرده اجرای پروژه ها در پروژه های ساختمانی آن ها را دشوارتر هم می کند. تنها یک راه حل برای مشکلات پروژه های عمرانی وجود دارد آن هم مدیریت پیمان ساخت است. مدیریت پیمان سال هاست که در صنعت ساختمان سازی به کار گرفته میشود و همه این مشکلات و گرفتاری ها را جبران می کند.
یکی دیگر از کاربردهای مدیریت پیمان ساخت مناسب بودن این نوع قرارداد برای پروژه هایی است که کارفرما قدرت پرداخت هزینه های پروژه را دارد. همان طور که در بالا شرح داده شد در این قرارداد هر دو طرف سود می برند. به این صورت که کارفرما هزینه بالاسری به مدیر پیمان پرداخت نمی کند و تنها هزینه مدیریت پروژه، نیروی انسانی، ابزارآلات و تجهیزات را پرداخت می کند و از سوی دیگر مدیر پیمان هم هزینه ای برای اجرای پروژه پرداخت نمی کند.
o ارائه مشاوره در مورد طرح پروژه و مصوبات قانونی
o برنامه ریزی و کنترل هزینه ها
o تدوین برنامه برای عملیات ساخت و ساز و تعریف روش های اجرای عملیات پروژه
o ترتیب کار برای فعالیت های خاص پروژه
o حفظ و نگهداری مکاتبات و اسناد مربوط به قراردادها
o ابلاغ و ارائه اطلاعات به ذینفعان در مورد قراردادها
o جلسات توسعه پروژه و تهیه گزارش های پیشرفت برای کارفرما
o داشتن تسلط کافی بر نرم افزار حسابداری پیمانکاری
o مشخص کردن چارت سازمانی و انتخاب و استخدام نیروها و اکیپ های اجرایی
o انجام امور مربوط به بیمه کردن و سلامت کارگران
در برگه تعهد پایان کار در انواع قرارداد مدیریت پیمان، مهندس ناظر، تنها استحکام ساختمان را تأیید نمی کند بلکه انطباق ساختمان اجرا شده با نقشه ها را تأیید می کند. اگر مهندس ناظر استحکام بنائی را تأیید کرده باشد در صورت وقوع حادثه، حداقل پنجاه درصد از خسارات وارده سهم تقصیر دریافت خواهد کرد و این بیش از دو برابر سهم تقصیر معمول مهندسان ناظر در حوادث ساختمانی است.
چنانچه برای ساختمان به دلیل عدم ایستایی و استحکام آن اتفاقی بیفتد مثلا ساختمان نشست کند و یا دیوار ساختمان دچار ریزش شود؛ مهندس ناظری که برگه استحکام بنا را امضا کرده مسئول خواهد بود. یک مهندس ناظر زمان امضای برگه استحکام بنا باید دقت زیادی به خرج دهد.
غالب قراردادها در شناسایی شرح خدمات مدیریت پیمان تنها برای مدت زمان مشخصی بسته می شوند. همان طور که می دانیم قراردادها با یک مدت محدود به پایان آن دوره نزدیک می شود، هر یک از طرفین علاوه بر توافق نامه، باید روابط تجاری خود را نیز بررسی و تعیین کنند که آیا این معامله پاسخگوی نیازهای آنان است یا خیر. اگر هر دو طرف بخواهند رابطه را ادامه دهند یا در مورد شرایط قرارداد مجدد توافق کنند، در این صورت می توانند با توافق طرفین شرایط توافق نامه را در صورت نیاز تغییر داده و قرارداد جدیدی را برای مدت جدید اجرا کنند. در غیر این صورت قرارداد فسخ می شود.
اگر قرارداد به گونه ای طراحی شده باشد که مدت زمان نامحدودی پابرجا بماند، ممکن است بندهای دیگری وجود داشته باشد که نیاز به تمدید گاه به گاه دارد؛ یا در نهایت، طرفین تشخیص می دهند که توافق نامه نیاز به اصلاح مفاد خاص دارد. در نتیجه، یک کسب و کار علاوه بر ارزیابی قراردادهایی که برای تمدید ارائه می شود، باید فرآیندهایی را برای بررسی دوره ای قراردادهای خود که دارای شرایط محدود نیستند را هم فراهم کند.
o تنظیم قراردادهای مختلف با کسانی که در ساخت پروژه همکاری دارند.
o مشاوره به کسانی که در ساخت پروژه همکاری میکنند.
o استخدام افراد متخصص در حوزه های مختلف و تعیین پیمانکار برای هر بخش از پروژه
o برای پیشبرد پروژه برنامه ریزی کلی و مطابق آن عملکرد انجام شود
o فراهم کردن امکانات رفاهی و اسکان برای کارگران
o حفظ روابط بین افراد و مشتریان
o مدیریت کردن و هماهنگی قراردادهای کار شامل فعالیت به عنوان مدیر قرارداد، انجام بازرسی، صدور دستورالعمل و گواهی نامه و…
o نظارت بر کار افراد بر اساس اصول تعیین شده و مطابق برنامه ریزی
o تهیه گزارش های مربوط به پیشرفت کار برای کارفرما
o آشنایی جامع با قوانین و مقررات ساخت و ساز و آیین نامه ها و اجرای آن ها
o کلیه اسناد مربوط به قرارداد تنظیم و نگهداری می شوند. از جمله دریافت و کنترل کلیه مکاتبات قرارداد، برگه اطلاعات تماس با مشتری و مواردی از این قبیل
شرح خدمات مدیریت پیمان در قرارداد چیست؟ چه عناصری در این قرارداد شامل میشوند و چه نکاتی باید در انعقاد یک قرارداد صحیح مدیریت پیمان مدنظر قرار گیرد؟
کارفرما و پیمانکار به عنوان دو طرف اصلی در قرارداد مدیریت پیمان شناخته میشوند که هر یک مسئولیتها و وظایف خود را دارند. خدمات مدیریت پیمان توسط پیمانکار ارائه میشوند و شامل:
استفاده از تجربه و مهارت کافی برای اجرای امور عمرانی و اداری در حوزه ساخت و ساز
• حاصل داشتن پروانه اشتغال اجرایی از سازمان نظام مهندسی
• طراحی نقشههای ساختمانی و مهندسی پروژه
• تعیین روشهای مناسب برای انجام پروژه
• انتخاب تیم اجرایی که شامل مهندسان
• کارگران ساختمانی و سایر اعضای پرسنل مرتبط با ساخت و ساز باشد
• بررسی هماهنگی اجرای پروژه با استانداردها
• درخواست و دریافت مجوزهای مرتبط با ساخت و ساز
• بیمهگذاری برای پروژه و همچنین تمامی اعضای تیم درگیر در اجرای آن
• برنامهریزی جزئی برای فرآیند انجام پروژه
• انتخاب و استخدام پرسنل مورد نیاز برای طراحی و اجرای پروژه
• مدیریت پیمانکاران و ایجاد هماهنگی بین آنها
• کنترل و مدیریت پیشرفت مراحل پروژه و ارزیابی عملکرد کارکنان
• انجام عملیات عمرانی با رعایت قوانین ملی ساختمان
• تحویل ساختمان در زمان مقرر در قرارداد
• اجرای کلیه وظایف تعیین شده در قرارداد با جزئیات مورد توافق.
وظایف مشاور در شرح خدمات مدیریت پیمان، شامل امور زیر میشود. با اختیار مشاور در پروژه، ممکن است برخی از وظایفی که در غیر اینصورت بر عهده پیمانکار قرار میگیرد، به عهده مشاور باشد. اگر مشاوری در قرارداد مدیریت پیمان وارد شود، باید از او انتظار موارد زیر را داشت:
• تهیه نقشههای ساختمان و دریافت مجوزهای ساخت و ساز
• انجام امکانسنجی پروژه و تدوین طرح توجیهی برای آن
• تشخیص صلاحیت و انتخاب مدیر پیمان
• کنترل مطابقت نقشهها با اجرای پروژه
• ایجاد هماهنگی بین مدیر پیمان و کارفرما
• نظارت دقیق و فشرده بر روند اجرای پروژه
• کنترل قرارداد مدیریت پیمان بین کارفرما و مدیر پیمان
• نظارت بر هزینههای ساخت و ساز و تأمین مصالح مورد نیاز
• پایش اعمال خواستههای کارفرما در مراحل طراحی و اجرای پروژه
مدیریت پیمان، در واقع یک پیمانکار است که با امضای قرارداد مدیریت پیمان با کارفرما، مسئولیت مدیریت و اجرای پروژه را تقبل می کند. در این بخش، جزئیات شرح خدمات مدیریت پیمان که باید توسط پیمانکار مربوط ارائه شود، بیان میشود تا شما با بیشتر وظایف او آشنا شوید.
۱-برنامه ریزی برای اجرای پروژه، از خدمات مهم مدیریت پیمان
طبق قرارداد مدیریت پیمان، پیمانکار یا مدیر پیمان مسئولیت طراحی، برنامهریزی و اجرای تمامی فرآیندهای عمرانی را بر عهده دارد. پیمانکار موظف است با رعایت تعهدات مشخص شده در قرارداد و طبق زمانبندی مشخص شده برای مراحل پیشرفت پروژه که با کارفرما توافق شده است، بهدرستی برنامهریزی کند و وظایف خود را با رعایت تعهدات انجام دهد.
زیرا پیمانکار مسئول برنامهریزی اجرای پروژه است، او متعهد به اجرای پروژه در زمانبندی و کیفیتی که با کارفرما توافق شده است، میباشد.
اگر به عنوان کارفرما تعهد داده باشید که با پیشرفت هر بخش از پروژه، هزینههای اجرای پروژه را در اقساط مختلف به پیمانکار پرداخت کنید و از تعهدات خود دور نشوید، مسئولیت توقف پروژه و هر گونه خسارت و ضرر ناشی از این توقف به عهده شما خواهد بود.
۲-استخدام کارکنان پروژه
یکی از موارد شرح خدمات مدیریت پیمان استخدام کارکنان پروژه است. هنگامی که پیمانکار تعهد میکند که مطابق با قرارداد مدیریت پیمان، ساختمان مربوط را در زمان مقرر به کارفرما تحویل دهد، ملزم به استخدام تعداد مهندسان، کارگران، و سایر کارکنان با کیفیت مناسب است، بهصورتی که با برنامهریزی خود، زمانی که لازم است، را پوشش دهد.
پیمانکار ملزم است، علاوه بر استخدام کارکنان متخصص به تعداد کافی، در صورت لزوم، بخشهای مختلف پروژه را به پیمانکاران دیگر منتقل کرده و تأمین مصالح و ابزارهای لازم برای ساخت و ساز را بهگونهای مدیریت نماید که افزایش سرعت اجرای پروژه به کاهش کیفیت اجرا نیز منجر نشود و او بتواند در راستای تعهدات خود نسبت به عملکرد و کیفیت بهصورت مداوم پایبند باشد.
۳-انتخاب پیمانکار دوم توسط پیمانکار طرف قرارداد مدیریت پیمان
یکی دیگر از شرح خدمات مدیریت پیمان برای اجرای با کیفیت و تحویل به موقع ساختمان مورد نظر، شرکتی که به عنوان پیمانکار اصلی در قرارداد مدیریت پیمان انتخاب میکنید، نیاز دارد تا اجرای پروژه را با تقسیمبندی به بخشهای مختلف مدیریت کند و هر یک از این بخشها را به پیمانکاران مختلف سپرده تا بهصورت مؤثر انجام شود.
پیمانکارانی که از سوی پیمانکار اصلی و نه از سوی کارفرما انتخاب میشوند، به عنوان پیمانکاران جزء یا دست دوم شناخته میشوند. این پیمانکاران مستقیماً با کارفرما قرارداد امضا نمیکنند و پیمانکار اصلی پروژه نماینده حساب آنها است.
طبق مفاد ماده ۲۴ شرایط عمومی پیمان، در قرارداد مدیریت پیمان، بین کارفرما و پیمانکار اصلی ضوابطی باید وارد شود که تایید پیمانکاران جزء تحت تأیید کارفرما قرار گیرد، و این توافق باید اجرا شود. پیمانکار اصلی نیز موظف است تاییدیه پیمانکاران جزء را از سوی کارفرما دریافت نماید.
۴-بیمه کردن کارکنان پروژه
از موارد شرح خدمات مدیریت پیمان بیمه کردن کارکنان پروژه است. تمامی افرادی که در اجرای پروژه سهیم هستند، مسئولیت آنان به عهده پیمانکار یا مدیر پیمان قرار دارد که در قرارداد مدیریت پیمان شرکت کردهاند و ایشان مکلفند تا بیمهنامههای مرتبط با کارکنان درگیر در اجرای پروژه را انجام دهند.
در توضیحات شرح خدمات مدیریت پیمان، به عنوان کارفرما این موضوع را در قرارداد معین کنید و پیمانکار را تعهد به ایجاد امنیت برای کارکنان پروژه از طریق بیمهنامهگذاری را به اجراء درآوردید.
در بالا به شرح خدمات مدیریت پیمان پرداختیم. مدیریت پیمان همیشه از سه جزء اصلی تشکیل شدهاست. این سه جزء اصلی، اولین چیزهایی هستند که باید در یک پیمان مدیریتی مشخص و تعیین شوند که عبارتند از:
• شرایط قرارداد مدیریت پیمان
• مدت قرارداد در مدیریت پیمان
• روش محاسبه حق الزحمه مدیریت پیمان
۱. شرایط قرارداد مدیریت پیمان
طبیعتاً طولانیترین و مفصلترین قسمت مدیریت پیمان شرایط قرارداد است. در قرارداد باید طرفهای درگیر و وظایفی را که به شرکت مدیریت منتقل میشود به وضوح مشخص کند. محتوای آن شامل طرح کلی قوانین و مسئولیتهای هر دو طرف و میزانی است که هر یک از طرفین قرارداد میتواند بر عملکردهای عملیاتی پس از شروع توافق نامه تأثیر بگذارد. جهت جلوگیری از سردرگمی و تعارض، شرایط باید روشن و وظایف و مسئولیتهای عملیاتی به تفصیل بیان شود.
۲. مدت قرارداد در مدیریت پیمان
مدت قرارداد دومین بخش اصلی شرح خدمات مدیریت پیمان است. این بخش از قرارداد، شرکت مدت زمانی که مدیریت، مسئول شرکت یا بخش خواهد بود را مشخص میکند. مدت زمان ممکن است از چند ماه تا چند سال متغیر باشد و ممکن است شرایط خاصی را برای مدت زمان تعیین شده باشد. به عنوان مثال، اگر معیارهای عملکرد خاصی رعایت نشود، میتوان قرارداد را زودتر فسخ کرد.
۳. روش محاسبه حق الزحمه مدیریت پیمان
آخرین بخش اصلی شرح خدمات مدیریت پیمان روش محاسبه است که قرار داد مدیریت پیمان باید روش دستمزد را نیز مورد بحث قرار دهد. روش محاسبه هزینه مدیریت میتواند از یک درصد تعیین شده یا یک مبلغ مشخص مربوط به عملکرد متغیر باشد. برای مثال میتواند درصدی از کل درآمد و یا درصدی از سود ناخالص باشد.
اکثر مدیران ساخت و ساز درصد متعارفی که در شرح خدمات مدیریت پیمان در نظر می گیرند سه تا پنج درصد از کل هزینه پروژه است که دریافت میکنند. برخی از مدیران نیز پنج درصد کارمزد دریافت میکنند، اما این مقدار می تواند تا ۱۵ درصد نیز قابل افزایش باشد.
مدیریت پیمان، به دلیل پیچیدگیهای فنی و اجرایی، تنوع تخصصهای مورد نیاز، ضرورت هماهنگی بین افراد مختلف و…، همواره به عنوان یکی از چالشهای پروژههای عمرانی در نظر گرفته میشود. نگارش قرارداد در این زمینه، به طرفین آن کمک میکند تا ریسکها و خطرات فنی پروژه را به حداکثر کاهش داده و امنیت بیشتری را تا زمان تکمیل طرح، برای خود فراهم کنند.
در این حالت، ممکن است که برخی افراد اطلاعات چندانی درباره این نوع قراردادها نداشته و از خود بپرسند که قرارداد مدیریت پیمان چیست، به چه هدفی انجام میشود و برای کدام افرادی تدوین میگردد. به همین دلیل، در این بخش از مقاله قصد داریم به توضیح مفهوم این نوع قرارداد بپردازیم.
قرارداد مدیریت پیمان یک توافق بین کارفرما و پیمانکار برای اجرای یک پروژه است، که در آن پیمانکار تعهد دارد کلیه جنبه های مدیریتی و اجرایی پروژه را به صورت جامع (از شروع تا پایان) انجام دهد. او در مقابل این خدمات، معادلی از کل هزینههای پروژه به عنوان کارمزد پیمانکاری یا درصد مدیریت پیمان پاداش میگیرد.
به عبارت دیگر، در این نوع توافقات، پیمانکار به عنوان فرد مسئول اجرا و به پایان رساندن تمام جزئیات مرتبط با ساخت یک ساختمان یا پروژه مشغول به کار میشود، در حالی که کارفرما به عنوان سرمایهگذار و تأمینکننده منابع مالی پروژه حضور دارد. قراردادهای مدیریت پیمان بیشتر قبل از آغاز عملیات ساختمانی تدوین میشوند و گاهی هم در نیمه مراحل اجرایی پروژه تنظیم میگردند.
قراردادهای مدیریت پیمان ساخت انواع مختلفی دارد که به شرح زیر است:
o قراردادهای پرداخت کلی
o قراردادهای دائمی
o قراردادهای سنجشی
o قراردادهای بازپرداخت هزینه
o قراردادهای مدیریتی
o قراردادهای مدیریت پروژه
o قراردادهای طراحی و ساخت
o قراردادهای مهندسی، تامین تجهیزات، اجرا
o قراردادهای ساخت و توسعه
موضوع انواع قرارداد مدیریت پیمان به طور کلی شرحی از وظایف و مسئولیت هایی است که بر عهده مدیر پیمان گذاشته میشود. موضوع این نوع نمونه قراردادها باید به صورت دقیق و جزئی تعریف و توضیح داده شود. چرا که مدیر پیمان با آگاهی شرح وظایف خود میتواند انتظارات کارفرما را برآورده کند. به صورت کلی میتوان گفت که موضوع نمونه انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان درصدی، مدیریت اجرایی تمام و کمال عملیات ساختمانی است. این مدیریت شامل موارد فنی، اجرایی، مالی و اداری مربوط به عملیات ساختمان است. در هنگام نوشتن قرارداد بهتر است که یکی از مادههای قرارداد را به تعریف و توضیح موضوع آن اختصاص دهید.
از دیگر مواردی که در هنگام تنظیم انواع قرارداد مدیریت پیمان باید درباره آن تعیین تکلیف شود محل انجام عملیات اجرایی آن است. نکته ای که در اینجا باید در نظر داشت این است که مدیر پیمان قبل از تنظیم و امضای توافق نامه از محل اجرای عملیات ساختمانی بازدید کند و از موقعیت مکانی و جغرافیایی آن آگاهی یابد.
در واقع بازه زمانی محدود و مشخصی که به منظور انجام و پیگیری مدیریت عملیات اجرایی مربوط به ساختمان، از سوی مدیر پیمان در نظر گرفته میشود، مدت نمونه انواع قرارداد مدیریت پیمان درصدی ساختمان می گویند. مدت زمان این قرارداد بر طبق توافق میان کارفرما و مدیر پیمان و همچنین با توجه به زمان مورد نیاز برای اجرای عملیات ساختمانی تعیین خواهد شد. شروع این توافق نامه نیز به توافق میان کارفرما و مدیر پیمان بستگی خواهد داشت.
در انواع قرارداد مدیریت پیمان اکثر پیمانکاران و کارفرماها معتقدند که بهتر است مدت این توافق نامه از زمان پرداخت مبلغ تنخواه گردان به مدیر پیمان شروع شود. پیمانکار باید طبق مدتی که براساس توافق میان او و کارفرما مشخص شده است، مقدمات و کارهای مربوط به اجرا و تکمیل عملیات ساختمانی را انجام بدهد. گاهی اوقات ممکن است که مدیر پیمان نسبت به اجرا یا تکمیل عملیات اجرایی ساختمان تاخیری داشته باشد که در این حالت اگر کارفرما ضرر و زیان خود را مطالبه کند، مدیر پیمان باید خسارتی که در نتیجه تاخیر در اجرا و تکمیل عملیات ساختمانی به کارفرما وارد شده است را جبران کند.
نکته ای که باید در اینجا در نظر داشت این است که مدت نوشته شده در فرم خام انواع قرارداد مدیریت پیمان درصدی با توافق مدیر پیمان و کارفرما قابل تمدید می باشد. بنابراین، مدیر پیمان در صورتی خسارات وارده به کارفرما را باید جبران کند که کارفرما با تمدید مدت این توافق نامه موافقت نکرده باشد.
نکته مهمی که بسیار حائز اهمیت می باشد این است که در نمونه انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان درصدی یک سند الزام آور است و امضا کردن آن باعث ایجاد تعهدات و وظایفی برای هر یک از کارفرما و مدیر پیمان میشود. به عبارت دیگر، کارفرما و مدیر پیمان به واسطه امضای این قرارداد یا توافق نامه میپذیرند که به تمام تعهدات مقرر در آن عمل کنند.
در بالا به انواع قرارداد مدیریت پیمان اشاره شد. اما بسیاری از افراد هستند که تفاوت بین مدیریت پیمان و پیمان مدیریت را نمی دانند و آن را همیشه یکی می دانند. تفاوتی که مدیریت پیمان و پیمان مدیریت با یکدیگر دارند این است که مدیر پروژه در مدیریت پیمان، درصدی از هزینه های ساخت و ساز را که در ابتدای کار به توافق رسیده باشد را به عنوان حق الزحمه دریافت می نماید.
در این بین به برخی از هزینه های اعمال شده درصدی تعلق نخواهد گرفت که در این صورت باید در بخش شرایط خصوصی اشاره شود. کارفرما در هر بار پرداخت درصدی به شخص به عنوان حسن انجام کار کسر شده و پس از قرارداد و در پایان دوره برای داشتن اطمینان خاطر تضمین به ایشان تحویل داده می شود.
در پیمان مدیریت روشی از ساخت است که در آن کارفرما، یک شرکت یا یک مهندس، کاردان فنی و فردی که علم ساخت و ساز را داشته باشد را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد
• اماني
• درصدي
• فهرست بهاء (با مصالح يا بدون مصالح)
• قيمت واحد
• پيمان مديريتي (بدون مصالح)
• خريد و نصب
• طرح و ساخت (EPC)
• مدیریت طرح (MC)
در ادامه برخی از انواع روش های اجرا پروژه را شرح خواهیم داد.
۱. اماني
یکی از انواع روش های اجرای پروژه، روش امانی است. در روش امانی، پروژه توسط كارفرما به عمليات كوچكتري تقسيم می شود و بر طبق عقد قراردادهاي كوچك، کارفرما هر فعاليتي را به يك دسته يا گروه يا نفر از كارگران فني و اجرايي واگذار نموده و يا با استخدام عده اي كارگر روزمزد و يك نفر معمار يا سركارگر عمليات اجرا را پيش مي برد. در اين روش قراردادها بر اساس قیمت واحد با مصالح يا بدون مصالح تنظيم مي شود.
۲. درصدي
روش درصدی یکی دیگر از روش های اجرای پروژه می باشد. اجرای کار در این روش بدون مصالح يا با مصالح به افراد يا شركت واگذار می شود. حقوق و دستمزد مجری در حین اجرای عملیات یا پس از اتمام كار طبق توافق قبلی، بر اساس درصدي از مبالغ مصرف شده (دستمزد يا خريد) محاسبه و پرداخت مي شود.
قرارداد اين نوع كارها بايد کامل و جامع باشد. همچنین قبل از عقد قرارداد نقشه هاي اجرایی مورد بازبيني قرار گرفته و برآورد دقیق احجام و مقادير كار ضمیمه قرارداد قرار بگیرد. نکته مهم که باید در نظر گرفت این است که نظارت كارفرما بر عمليات اجرايي و مخارج صرف شده بايستی دقيق و مورد اطمينان باشد.
مطالعه بیشتر: ۱۰ شغل سودآور در ساخت ساز چیست؟
۳. فهرست بهاء (با مصالح يا بدون مصالح)
فهرست در روش های اجرای پروژه بر اساس قيمت به دست آمده از برآورد حجم كار و ارقام فهرست بهاء موجود، با شركت هاي ذيصلاح قرارداد عقد مي شود. روش فهرست بها از سال ها قبل تاكنون بر اساس ضوابط و مقرراتي مدون اجراء مي شود. به همين لحاظ تكاملي در زمينه بخشنامه ها و دستوالعمل ها پيدا نموده است. این دستورالعمل ها بين مهندسين و شرکت ها سوابق تجربي زياد ذخیره شده و حتي نرم افزارهاي كامپيوتري برای تهيه صورت وضعيت و… در این حوزه ارائه شده است.
۴. قیمت واحد
